Το νέο παράδειγμα- Οι Αμερικάνικες πόλεις ή Μετά τις κατασχέσεις τι? | The new paradigm- American cities after the foreclosures

For English>>

Μια εικόνα από το προσεχές μέλλον φαίνεται να έρχεται από τις πόλεις  της αμερικανικής ενδοχώρας, Detroit, Baltimore, Philadelphia, κα. Έχοντας αντιμετωπίσει μια τεράστια καταστροφή, με τον πληθυσμό μειωμένο στο μισό και τα περισσότερα ακίνητα άδεια, στα χέρια τραπεζών, εταιρειών ή των ίδιων των δήμων, γνωρίζουν  τώρα  μια πρωτοφανή, εντυπωσιακή άνθηση συνεργατικών εγχειρημάτων, crowdfuning, crowdsourcing και συμμετοχικού σχεδιασμού,  υπό την αιγίδα μάλιστα των δήμων ή  των εταιρειών.  Φαίνεται παράδοξο, σχεδόν ύποπτο, στη χώρα προπύργιο της ελεύθερης αγοράς να αναδύονται τόσα πρωτότυπα κινήματα γειτονιάς, ωστόσο, όπως όλα δείχνουν, δεν υπάρχει άλλη εναλλακτική.

Η πορεία που ακολουθήθηκε προς την καταστροφή μοιάζει αρκετά γνωστή. Σε μια δύσκολη συγκυρία, μετά την έξοδο των μεγάλων αυτοκινητοβιομηχανιών,  που   απομάκρυνε το μισό πληθυσμό και άφησε άνεργους  τους υπόλοιπους μισούς, οι αντίστοιχοι δήμοι όχι μόνο δεν βοήθησαν την κατάσταση, αλλά επέβαλαν ακόμα πιο βαριά φορολογία ακινήτων, η οποία σε συνδυασμό με τα κόκκινα δάνεια, που εν πολλοίς είχαν κι ένα φυλετικό προσδιορισμό, οδήγησαν σε αδυναμία πληρωμής χρεών και τελών, κι από εκεί στις κατασχέσεις, στην ερήμωση και καταστροφή.  

Κωνσταντίνα Θεοδώρου, Περιοδική Έκδοση “Αρχιτέκτονες” του συλλόγου Αρχιτεκτόνων, τεύχος 08, Δεκέμβριος 2013

The New Paradigm- The American Cities or after the foreclosures what? | By Constantina Theodorou, periodical issue Architektones, vol. 08, December 2013

publications

igV.oqXirmQw
φωτ. Jeff Kowalsky, Detroit, 2013

Οι τράπεζες φέρουν ένα τεράστιο μερίδιο ευθύνης για τον αποδεκατισμό των πόλεων, αφού προχώρησαν σε κατασχέσεις, διώχνοντας τους κατοίκους, χωρίς να μπορούν να φέρουν νέους ή να αξιοποιήσουν με άλλους τρόπους τα κατασχεθέντα ακίνητα, είτε αμελώντας να τα αποκτήσουν επίσημα, για να αποφύγουν τη φορολογία, -κάτι που σημαίνει ότι χωρίς τίτλους δεν μπορούσαν να πουληθούν-, είτε αποκτώντας τα με τίτλο, αλλά αμελώντας να πληρώσουν φόρους και δημοτικά τέλη, με αποτέλεσμα αυτά να φτάνουν στους πλειστηριασμούς με βαρύ ιστορικό. Με τα  ακίνητα λοιπόν στην ομηρία των τραπεζών οι οποίες δεν ενδιαφέρονται γι’ αυτά, και των Δήμων που δεν μπορούν να τα φροντίσουν,  οι αγοραπωλησίες δυσκολεύουν ή μένουν στάσιμες,  ο πληθυσμός εξακολουθεί να μειώνεται και  ο δήμος στερείται τα πολύτιμα δημοτικά τέλη.  Βασικές δημοτικές παροχές- συγκοινωνία, καθαριότητα, φωτισμός, αστυνόμευση- σε ολόκληρες περιοχές, καταργούνται, ολόκληρες γειτονιές παραδίδονται σε αστέγους και το Detroit παρουσιάζεται σαν ένα άνδρο εγκληματικότητας.  Η μόνη λύση για τους Δήμους είναι η συσπείρωση στο κέντρο και η συρρίκνωση μέσω εκτεταμένων κατεδαφίσεων, που όμως κοστίζουν πολύ. Για τους ιδιώτες οι πυρκαγιές που βαίνουν ανεξέλεγκτα είναι ο μόνος  συμφέρων τρόπος να απαλλαγεί κανείς από τους φόρους ιδιοκτησίας.

Μέσα σ’ αυτό το εφιαλτικό σκηνικό, ακόμα και μέχρι και δυο μήνες πριν, οπότε ανακοινώθηκε επισήμως η χρεωκοπία του Detroit, για κάποιους φάνταζε ως το ιδανικό πεδίο κερδοσκοπίας για τεράστιες επενδύσεις και μαζικό  gentrification,  σπίτια προς πώληση από 1 δολάριο, ολόκληρες γειτονιές άδειες. Ωστόσο η ερήμωση και υποβάθμιση έχουν προχωρήσει σε τέτοιο βαθμό, που δεν υπάρχει καμία προοπτική για κάποιον υποψήφιο επενδυτή κι όσοι αγόρασαν μαζικά ακίνητα, προσθέτουν μια ακόμα πληγή στην πόλη, αδυνατώντας να τα αξιοποιήσουν και να τα φροντίσουν.  Τα σπίτια του 1 δολαρίου μένουν απούλητα για πάνω από ένα χρόνο- και η αλήθεια είναι πως πολλά από αυτά είναι ερείπια, ή μπλεγμένα με υποθήκες- δεν ενδιαφέρουν τους επενδυτές, αλλά ούτε κι αυτούς που αναζητούν απλά μια στέγη, καθώς κανείς δεν μπορεί να βρει δουλειά εκεί.

An empty house with the GM Building in downtown Detroit in the background is seen in Detroit, Michigan, USA, 03 March 2013. Photo JEFF KOWALSKY, CFP
φωτ. Jeff Kowalsky, Downtown Detroit, 2013

Καθώς λοιπόν τα μεγαλόπνοα επιχειρηματικά πρότζεκτ καταρρέουν, το συλλογικό, η μικρή κλίμακα και η εναλλακτική επιχειρηματικότητα ανθούν. Άνθρωποι όλων των δημιουργικών πεδίων, καλλιτέχνες, κινηματογραφιστές συρρέουν στο Detroit, ως μία νέα γη της επαγγελίας – γη της ελευθερίας, όπου μπορούν χωρίς γραφειοκρατικές περιστολές να δημιουργήσουν το δικό τους κόσμο. Ο καθένας μπορεί να μπει και να χρησιμοποιήσει τα ερειπωμένα κτίρια, να αποκτήσει ένα φτηνό σπίτι, να ανοίξει ένα υπαίθριο καφέ, να κάνει επεμβάσεις στην πόλη, χωρίς να πάρει άδεια από πουθενά, μιας και οι αντίστοιχες υπηρεσίες των δήμων έχουν καταρρεύσει και οι πολεοδομικοί έλεγχοι είναι ανύπαρκτοι. Στα όρια της νομιμότητας ένα σωρό πειράματα ανθίζουν.  Κολεκτίβες καταλαμβάνουν ή αγοράζουν σπίτια μαζί, διαχειρίζονται ομαδικά τα υπόλοιπα άδεια σπίτια της γειτονιάς, φτιάχνουν λαχανόκηπους και μικρές φάρμες,  πουλούν τα προϊόντα τους στο δρόμο και  καταφεύγουν στο crowdsourcing, για να καλύψουν τις ανάγκες τους σε αστικό εξοπλισμό,  δεδομένης της αδυναμίας των δήμων να χρηματοδοτήσουν οποιαδήποτε επέμβαση.

Dave Jordano
φωτ. Dave Jordano, από την σειρά Detroit-Unbroken Down, 2013

Αν και έξω από κάθε σύστημα, οι προσπάθειες αυτές συχνά βρίσκουν αρωγούς τους δήμους. Στη Φιλαδέλφεια ο δήμος επιτρέπει στους κατοίκους να καταλάβουν το τυχόν άδειο διπλανό τους οικόπεδο, ενώ  παραχωρεί φτηνά αστικά αγροτεμάχια για 500 δολάρια. Στη Βαλτιμόρη όλα τα άδεια οικόπεδα εντάσσονται σε ειδικό πρόγραμμα και παραχωρούνται δωρεάν από το δήμο στους πολίτες για δημιουργία κοινοτικών λαχανόκηπων.  Μπορεί κανείς να πει πως οι αστικοί λαχανόκηποι λειτουργούν μάλλον σαν placebo, εκτρέποντας την συζήτηση  από το πραγματικά φλέγον ζήτημα της στέγης.  Όμως το Detroit έκανε ένα βήμα παραπέρα, όταν το 2012 επέλεξε 2000 ακίνητα στα οποία έδωσε την ευκαιρία στους καταληψίες στέγης, πολλοί από τους οποίους ήταν οι πρώην ιδιοκτήτες, να τα αποκτήσουν με 500 δολάρια, με μόνο  όρο να είναι συνεπείς στα δημοτικά  τέλη για 2 χρόνια. Ένα σπίτι δωρεάν έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει και το πλήθος των αστέγων της πόλης μέσα από διάφορα προγράμματα ένταξης, που χρηματοδοτούν φιλανθρωπικά ιδρύματα και εταιρείες με αποδείξεις βέβαια οικονομικής πίστης. Τα οφέλη από αυτή τη διάθεση κατοικιών είναι πολλαπλά,  καθώς ο δήμος εισπράττει δημοτικά τέλη, αποτρέπεται η ερήμωση των γειτονιών και η ερείπωση των κτιρίων και  όσοι τα παραχωρούν απαλλάσσονται από τη φορολογία και την κοστοβόρα λύση της κατεδάφισης.

Δεν πρόκειται συνεπώς για φιλανθρωπία,  η τεράστια μάζα των ακινήτων που ερημώνουν δεν μπορεί να ενεργοποιηθεί με κανένα “big investment plan” και όποιος το επιχειρεί αποτυγχάνει.  Οι άνθρωποι είναι το μοναδικό και  αναντικατάστατο κεφάλαιο των πόλεων. Σε όλες τις περιπτώσεις υπάρχει γη, ακίνητα κι επενδυτές, δεν υπάρχουν άνθρωποι. Δήμοι και εταιρείες απελπισμένα καλούν πίσω όλους όσους έδιωξαν. Μοιάζει λοιπόν σαν μια ανακατανομή δυνάμεων. Τα σπίτια ερημώνουν για να επανακατοικηθούν με άλλους όρους ή για να γκρεμιστούν, οι νέοι κάτοικοι  είναι πιο ενεργοί και συμμέτοχοι στην πόλη, π.χ. στον σχεδιασμό ενός πάρκου, αλλά ίσως με λιγότερους πόρους και δυνατότητες, τα σπίτια που πριν τους ανήκαν τους επιστρέφονται σαν φιλανθρωπία. Σε μια τραγική ειρωνεία και αντιστροφή της ιστορίας, η τακτική των κατασχέσεων θυμίζει τις απαλλοτριώσεις κατοικιών επί Σοβιετικής Ρωσίας, όπου κατόπιν αναδιανομής, ο καθένας, και ασχέτως με το τι είχε πριν,  δικαιούνταν πίσω το πολύ 15τμ.

Πίσω στην Αμερική το αμερικάνικο όνειρο δεν πεθαίνει ποτέ κι ούτε συρρικνώνεται, όπως λένε οι κάτοικοι των πληγέντων πόλεων. Αλλά η εποχή των μεγάλων επενδύσεων, της εύκολης κερδοσκοπίας και της άκρας ιδιώτευσης είναι παρελθόν.

  

Ενδεικτικές αναφορές online:

Detroit: A city in foreclosure, Thursday, Feb 14, 2013
Blighted Cities Prefer Razing to Rebuilding 12/Nov/2013·

For Sale: The $100 House  Published: March 7, 2009

Save


.

The new paradigm – The American cities or after the foreclosures what ?

A picture of the near future seems to come from the towns of the American heartland, Detroit, Baltimore, Philadelphia, etc. Having faced a huge disaster, with their population decreased by half and with miles of empty properties in the hands of banks, corporations or municipalities, they currently go on a spectacular flourishing of cooperative projects, crowdfunding, crowdsourcing and participatory planning, actually under the auspices of the same municipalities or companies. It seems paradoxical, almost suspicious, in the country upholder of the free market economy, to emerge so original neighbourhood movements, however, like all facts demonstrate, there is no other alternative.

The procedure followed on the way to disaster looks quite familiar. In a difficult circumstance, after the exit of major automakers, which removed half of the population and left unemployed the other half, the respective municipalities not only didn’t they help with the situation, but imposed even heavier taxation on house property. This, combined with red loans, which largely had a racial determination, led to defaulted debts and charges, and from there on to foreclosures,  desolation and destruction. Banks have a huge share of responsibility for the decimation of cities since they proceeded to confiscations, expelling the residents, without being able to bring in new ones or develop in other ways the seized property, either by overlooking to acquire the property officially in order to avoid taxation , – which means that without entitlement the property could not be sold – either by acquiring them officially, but failing to pay taxes and dues. The result was that those properties arrived in auctions with a heavy historic.

photo Jeff Kowalsky, Detroit, 2013

So, as the buildings become hostages of the  banks, which do not care about them , and the municipalities cannot also look after them, the trading gets difficult or remains stagnant , the population continues to decline and the municipality lacks  valuable dues. Basic municipal services – transportation , cleaning , lighting , policing – in entire regions are abolished , entire neighbourhoods are conceded to the homeless and Detroit is portrayed as a crime spot. The only solution for municipalities is the concentration towards the centre and shrinking  through extensive demolitions , which however cost much. For individuals, the fires and arsons, which spread  beyond control,  is the only effective way to get rid of property taxes.

In this nightmarish scenery, even up to two months ago when there was the official  announcement of the bankruptcy of Detroit, for some it seemed as the ideal field for speculation, for huge investments and massive gentrification-  homes for sale starting from $ 1, whole neighbourhoods vacant, a true bargain.
However, the devastation and degradation have advanced to such a degree that there is no prospect for investors and those who bought in bulk properties, added another sore in the city, unable to evaluate, use and look after them. The $ 1 houses remain unsold for over a year – and the truth is that many of them are ruins, or matted with mortgages –. They  are of no interest to investors, but not even to those seeking just a basic lodging, as no one can find job there.

photo Jeff Kowalsky, Detroit, 2013

And while the grandiose business projects collapse, collectivity,  small-scale projects and alternative initiatives flourish. People of all the creative fields, artists and  film makers gather to Detroit, as a new promised land – the land of freedom, where they are free, without any bureaucratic restrictions to create their own world. Anyone can enter and use the abandoned  buildings, to acquire a cheap house, to open an outdoor café, to make interventions in the city, without getting permission from nowhere, as the competent municipal services have collapsed and the relevant planning controls is nonexistent. On the borders of legality many new experiments bloom. Collectives occupy or buy houses together, they collectively manage the rest of remaining empty houses in the neighbourhood, they make vegetable gardens and small farms, sell their products on the road and use crowdsourcing to meet their needs in urban equipment, given the inability of municipalities to finance any intervention.

photo: Dave Jordano, από την σειρά Detroit-Unbroken Down, 2013

Although out of any system, these efforts often find as supporters the municipalities. In Philadelphia, the municipality allows residents to occupy their empty bordering plot, while it  also provides cheap urban fields for as much as $ 500. In Baltimore all the vacant land is included in a special program, through which it is granted back to the citizens to create community  gardens. One could say that urban gardens, and urban farming are like placebos, diverting the debate from the real burning issue of homelessness. But Detroit went one step further, in 2012, when it chose 2000 properties  and gave the opportunity to the squatters, many of whom were the former owners, to acquire them for $ 500, with only one  commitment, to be consistent in municipal tax for 2 years. There also a lot of integration programs sponsored by charity foundations and companies, which provide the numerous homeless in the city the possibility to acquire a free house, with some proofs of  economic faith of course. The benefits of this housing allowance are many. The municipality collects more municipal taxes, the devastation of the  neighbourhoods  is avoided as well as the disrepair of the buildings, and those who donate the houses are tax exempted and avoid the costly solution of demolition .

It is not therefore a kind of charity. The huge mass of desolated properties cannot be activated in any other way, with any “big investment plan”. Whoever attempts it fails. People are the unique and irreplaceable capital of the cities. In all these cases of the American cities  there is plenty of land, and lot of property investors lurking for the big deal, but there are no people. Municipalities and companies are desperately calling back everyone who drove out. It looks like a redistribution of power. The houses are deserted to be repopulated with new terms or to be demolished, new comers are more active and participative in the city , e.g : in the design of a park, but perhaps with fewer resources and capabilities , the houses that they owned before are now  reimbursed to them as charity. In a tragic irony and reversal of history, foreclosure methods remind expropriation of houses in Soviet Russia, where after a redistribution, everyone, and no matter what they possessed before, they were entitled to get back the very 15sqm .

Back in America… the American dream never dies, nor it shrinks, as the residents of the affected cities say. But the era of big investments, easy speculation and extreme individualism is past.

Related sources:

Detroit: A city in foreclosure, Thursday, Feb 14, 2013
Blighted Cities Prefer Razing to Rebuilding 12/Nov/2013·
For Sale: The $100 House  Published: March 7, 2009